登記済証と登記識別情報

登記済証（土地の権利証）

　一般的に、土地に関する権利の証明書といえば、「権利証」というワードが浮かびませんか？
平成16年の不動産登記法改正前においては、登記所から交付される登記完了の証明書を登記済証といいました。
この登記済証が、世間一般的に「土地の権利証」といわれている物です。
私が保有している登記済証の表紙には、「登記済権利証」と書かれ、以下の書類が綴じ込まれています。
・登記済証（不動産売渡証書に法務局の登記済の押印がある書類）
・公図の写し
・固定資産（土地）評価額証明書の写し
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　この登記済証を所持している者がその不動産の正式な権利者としての推定を受け、また次の登記申請の際にこの書面を登記所に提出しなければならないために、大切に保存されていました。
つまり、登記済証には「この土地は確かにあなたの名義になりましたよ。」という、文字どおり登記が済んだことを知らせる登記完了通知の機能のほかに、その保持者が登記名義人であることを証明する機能、そして次の登記の際に提出することによる本人確認機能がありました。
平成16年の不動産登記法改正によりオンライン申請が導入されて、登記済証に代わる本人確認手段として登記識別情報が制度化されました。

登記識別情報

登記名義人が登記を申請する場合に、その登記名義人自らがその登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報で、登記名義人を識別することができるものをいうと定義されています。

例えば、甲土地を売買したときに、その売主Aさんと買主Bさんが共同で所有権移転の登記を申請することになります。その場合に、本当に売主Aさんが申請しているのかをチェックする制度がないと、誰かが売主Aさんに代わって勝手に甲土地を売却して、登記申請をするかもしれません。
これでは、不動産の取引の安全は図れませんよね。

そこで、登記申請に際して売主A本人が申請していることを確認するために、「Aさんしか知らないはずの甲土地の登記識別情報を提供してくださいね、本人だったら知っているでしょう？」というのが登記識別情報の仕組みです。
このように、平成16年の不動産登記法改正によりオンライン申請の制度が導入されたことによって、それまでの本人確認手段であった登記済証に代わって、オンラインで提供可能なパスワード形式の登記識別情報が制度化されました。

登記識別情報は、その登記によって登記名義人となる申請人に、その登記に係る物件・登記の内容と共に登記所から通知される情報です。
上記の例でいえば、売主Aさんは以前に甲土地の所有権を取得して登記をした時に、甲土地の登記識別情報を登記所から通知されており、今回Bさんに売却して登記する際に、以前に取得していた登記識別情報を提供して、「間違いなくA本人が登記しています。」という証明をするわけです。
その情報は、アラビア数字その他の符号の組み合わせからなる12桁の符号です。

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